LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL O VIVIENDAS PROTEGIDAS (VPO)

En las últimas semanas se están produciendo una serie de declaraciones, reuniones y acontecimientos relacionados con la posible construcción de viviendas de protección en Colmenarejo, promovidas desde algunas instancias municipales, que están sembrando verdadera confusión y, lo que es peor, despertando expectativas que no vienen debidamente avaladas por decisiones administrativas ni por instancias oficiales. En las últimas semanas, un concejal del equipo de gobierno ha prometido viviendas entre 90.000 y 120.000 euros, al tiempo que tachaba de “timo” otros anuncios anteriores sobre vivienda pública en Colmenarejo.

 

Benito Elvira
Benito Elvira, Primer Teniente de Alcalde,
Concejal Delegado de Vivienda, Infraestructuras y Desarrollo Local

 

El precio de la vivienda es uno de los problemas más graves a los que se enfrenta una buena parte de la sociedad, especialmente la más joven y vulnerable. Las ilusiones que despiertan anuncios como el realizado por el concejal son inmensas, como inmensos son los desengaños cuando los proyectos no se llevan a buen puerto o en las condiciones anunciadas.

  El concejal de vivienda "olvida" decir que para acceder a una VPO es imprescindible cumplir los requisitos de "renta familiar mínima"  

En la medida en que algunas de esas declaraciones hacen referencia a espacios de alto valor ecológico que pueden y deben ser protegidos, hemos creído necesario informar lo mejor que sabemos acerca de todo aquello relacionado con las viviendas de protección oficial, a la situación de este tema en Colmenarejo y a las verdaderas razones por las cuales aquí, en este pueblo, la situación de la VPO es tan precaria, a pesar de que a lo largo de toda la historia democrática reciente han sido mayoritariamente gobiernos “progresistas” quienes han llevado la batuta del poder. No podemos permanecer impasibles viendo como, una vez más, se hace demagogia culpando a la naturaleza y al medio ambiente de carencias que solo son responsabilidad de los políticos que nos gobiernan.Antes de entrar en materia, queremos decir que nada de lo que aquí se diga es un dogma de fe. Al final de este artículo facilitamos una dirección donde se pueden descargar las leyes que regulan las viviendas y cooperativas de VPO, así como documentación sobre otros temas tratados.

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL (VPO)
Esta, y la de “viviendas protegidas”, sigue siendo la denominación para viviendas que gozan de ciertos privilegios, como un precio regulado y un buen número de ayudas oficiales. En resumen, una VPO es cualquier tipo de vivienda que reúna unas condiciones específicas. Puede ser nueva, usada, en compra, alquiler o alquiler con derecho a compra; pueden ser pisos, adosados, pareados e incluso vivienda aislada, pero las limitaciones impuestas en su precio y superficie hacen que este sistema sea mucho más ventajoso en formato “piso” que en cualquier otro.
Dos son las limitaciones fundamentales para que una vivienda pueda acogerse a alguna modalidad de VPO: la superficie y el precio.

Superficie
Es necesario hacer hincapié en que siempre que se hable de superficie, la ley se refiere a superficie útil. La relación entre superficie útil y superficie construida  depende de muchos factores constructivos y de diseño, pero podemos generalizar diciendo que la superficie útil ronda el 80% de la construida. La ley establece un máximo de 90 m2 para poder acogerse a VPO, y de 120 m2 para familias numerosas. Por encima de esta superficie ninguna vivienda puede acogerse a la modalidad de VPO. El equivalente en superficie construida, sería de unos 112 m2 (o 150 m2 para familia numerosa).

Las viviendas incluirán un garaje y trastero. Su precio de m2 útil no puede exceder del 60% del precio del metro de vivienda. Y las superficies máximas abonables serán de 25 m2 útiles para garaje y 8 m2 de trastero (aunque ambas superficies sean mayores)

En régimen de arrendamiento, el alquiler anual máximo sería 5,5% del precio (para alquiler a 10 años) y del 4% para alquileres a 25 años.

  Para optar a una VPO de precio general la suma de ingresos de TODOS los miembros de la unidad familiar no puede superar los 34.000 euros  

Precio
La base de cálculo para el precio final de la vivienda es el llamado Precio Básico Nacional (PBN), que se dicta anualmente desde el Ministerio correspondiente (en 2008 era de 758 €/ m2). Este precio se puede incrementar con dos coeficientes: uno, el autonómico, que corrige al alza este precio para aquellas comunidades en las que tanto el precio del suelo como de la construcción son más elevados. Este coeficiente establece correcciones por localidades e incluso barrios.

En Colmenarejo hemos de multiplicar el PNB por 1,3 al estar incluido en la Zona B. El precio resultante -985,4 €/ m2 útil- debe ser corregido con otro coeficiente en función del tipo de VPO de que se trate. La Orden 116/2008 de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid fija el siguiente precio máximo por m2 útil para viviendas de protección pública según el tipo de VPO:

  • Vivienda protegida de precio concertado: 985,4€ x 1,8 = 1.773,72 €
  • Vivienda protegida de precio general: 985,4€ x 1,6 = 1.576,64 €
  • Vivienda protegida de régimen especial: 985,4€ x 1,5 = 1.478,10 €

Es decir, que una casa de 112,5 m2 construidos, tendrá una superficie útil de 90, y su precio máximo en la modalidad intermedia (VPO de precio general) sería de 157.664 €, siendo indiferente que se trate de pisos, adosados o pareados. Teniendo en cuenta que construir viviendas en bloque sale mucho más barato que hacerlo en aislada, llegamos inmediatamente a una conclusión muy importante: es mucho más fácil encontrar buena calidad en VPO en bloque que en chalets. Si, además, tenemos en cuenta el prorrateo del coste del suelo, esta diferencia se acentúa, razón por la cual es mucho más frecuente la VPO en bloque que en aislado.

Requisitos para acceder a una VPO
Para poder acceder a una VPO es necesario disponer de una renta familiar que no exceda ciertos parámetros, es decir, ingresos por unidad familiar. Si en una familia trabajan el padre, la madre y un hijo mayor de edad que vive con ellos, los ingresos serán la suma de los tres. Podrán acceder a la vivienda si esta suma no supera ciertos límites. Es completamente lógico: supongamos que la mujer es ama de casa, sin ingresos, y el marido presidente de Endesa. La mujer cumple los requisitos de ingresos, pero la unidad familiar no, porque el suelo del marido supera con creces los máximos admitidos. Este punto es muy susceptible a los fraudes, y conviene vigilar bien.

  La Comunidad de Madrid no ha firmado ningún convenio con el Ayuntamiento de Colmenarejo para el plan "vivienda joven"  

Renta máxima familiar para optar a una VPO:

  • Vivienda protegida de precio concertado: 6112,8 x 6,5 = 39.733,2 €
  • Vivienda protegida de precio general: 6112,8 x 5,5 = 33.620,4 €
  • Vivienda protegida de régimen especial: 6112,8 x 2,5 = 15.282,2 €

Además, es necesario que no tengan vivienda en propiedad o que la tengan pero de un precio inferior al 40% de la que van a adquirir (o al 60% en familia numerosa o mayores de 65 años). Deberá ser utilizada como vivienda habitual y no podrá ser cedida, vendida o alquilada por un mínimo de 10 años. Este requisito también se presta a fraude, y algunas de las personas que adquirieron su VPO en El Caño hace 15 años no tenían derecho a la misma, o han hecho un uso indebido (como arrendarla, por ejemplo).

Ayudas financieras a la compra de VPO
Existen ayudas estatales y autonómicas a la vivienda de protección. Para acogerse a estas ayudas, los ingresos de la unidad familiar no deben exceder 3,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), o lo que es lo mismo, 21.394 €/año/unidad familiar (para 2008).

Ayudas al promotor
También el promotor (inmobiliaria, constructora, cooperativa… que promueve la construcción de las viviendas) puede beneficiarse de muchas ayudas, pero cumpliendo escrupulosamente varios requisitos, como acreditar la titularidad del suelo, derechos o conciertos con los titulares; compromiso de inicio de obras antes de 3 años; memoria de viabilidad técnico-financiera y urbanística del proyecto (en la que se especificará la aptitud del suelo para los fines perseguidos, entre otras); programación de las obras; precio de las viviendas; etc. Las subvenciones que reciba el promotor serán en metálico, con los siguientes baremos:

Vivienda protegida: siempre que entre el 50 y el 75% de la promoción sea de VPO, recibirán: 1.300 € + 500€ si la vivienda es menor de 70 m2 (por cada vivienda).

Y en áreas de urbanización prioritaria (que ya veremos lo que es), 2.500 € si no hay que adquirir el suelo, y 2.800 si hay que adquirirlo. En ambos casos se suman los 500 euros para viviendas menores de 70 m2.

Esto supone que si se hacen 100 viviendas de menos de 70 m2 en zona de urbanización prioritaria, el promotor recibe una ayuda directa de 300.000 €.

  Las solicitudes presentadas para el Plan Vivienda Joven no llegaron a su destino  

Medidas para fomentar el suelo apto para vivienda protegida
Se han dictado multitud de disposiciones tendentes a fomentar la construcción de viviendas de protección. Hasta ahora, el precio y la demanda de la vivienda libre han propiciado fraudes masivos para eludir en lo posible este tipo de construcción, tanto de los ayuntamientos especulando con el suelo, como de los promotores, vendiendo a precios escandalosos. Colmenarejo no es una excepción. Ahora las cosas han cambiado porque los constructores ya no venden vivienda libre y han vuelto su mirada hacia la vivienda protegida (no olvidemos que el concejal de vivienda de Colmenarejo es un constructor), más fácil de colocar.

La ley dice que el 50% del nuevo suelo residencial deberá dedicarse a vivienda protegida. Además, existen ayudas especiales estatales para las áreas que destinen el 75% del suelo urbanizable a viviendas de protección.

Cuando el suelo sea de titularidad pública, se considerará de “urbanización prioritaria” siempre que el 50% de la edificabilidad residencial se destine a vivienda protegida. Esto supone ciertas ventajas, sobre todo en plazos y requisitos.

Vivienda en alquiler para jóvenes
En este tipo de VPO las ayudas a los promotores llegan a los 13.200 € cuando se destinan a alquileres a 25 años, y algo menos si son alquileres a 10 años.

COOPERATIVAS DE VIVIENDAS
Una forma de acceder a la propiedad de una vivienda es inscribirse en una de las múltiples cooperativas que se forman para la construcción de viviendas.

En pura teoría si uno se asocia a una cooperativa de viviendas, no está comprando una casa, sino que la está construyendo, es decir, que corre con las ventajas y riesgos de ser el promotor de la vivienda.
Por tanto, obtiene una vivienda a precio de coste, y no de mercado, pero corre los riesgos que corre el promotor, que los costes se disparen por una mala gestión, o una subida de materiales o mano de obra no prevista, o que los plazos de entrega no se cumplan.

La Ley de Cooperativas define las cooperativas como “una asociación autónoma de personas, que se han unido de forma voluntaria para satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales en común, mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestión democrática. Los socios tienen el derecho a participar en la actividad cooperativizada, y el deber de contribuir económicamente a la misma”. La realidad es que en la práctica ni el cooperativista es un auténtico promotor, ni el precio al que consigue la vivienda es el estricto coste de construcción.

  El suelo disponible ahora mismo para construir VPO es 18 veces el ocupado por las charcas. ¿Son estas las culpables como dice el concejal de que no haya vivienda social?  

La construcción de un edificio es lo suficientemente compleja como para que se pueda decidir de forma asamblearia entre los cooperativistas, por tanto, pese a lo que diga la ley, a la hora de la verdad, el cooperativista delega en unos representantes y estos a su vez en profesionales de la construcción, que, lógicamente, tienen un sueldo acorde con su cualificación laboral, con lo que buena parte del beneficio obtenido al ahorrarse un promotor se va en pagar los sueldos de quienes en la realidad lo sustituyen.

Para acceder a una vivienda de VPO, y dando por sentado que se cumplen las condiciones que exige la ley respecto a la renta familiar, se puede dar alguno de estos casos:

Acogerse a una cooperativa de iniciativa privada: Informarse de las promociones que existen de promotores privados en cualquiera de las poblaciones en las que estemos interesados y concertar con el promotor las condiciones de compra que no deben exceder de los precios permitidos por la ley y ya mencionados anteriormente.
Si el promotor es una cooperativa ya constituida y que actúa como promotor de VPO, se tiene que actuar igual que en el anterior párrafo. Apuntarse en la lista para tener acceso a las viviendas que estén construidas o se vayan a construir.

Crear una cooperativa privada. Si la persona que está interesada, junto con otros, quieren construirse su vivienda, pueden constituir su propia cooperativa, de acuerdo con lo regulado en la Ley de Cooperativas, asumiendo su propio riesgo en la construcción de la misma.

El ayuntamiento no tiene nada que ver en la creación de la cooperativa. La creación de esta tiene que ser libre decisión de las personas que, cumpliendo los requisitos para ser beneficiarios de una vivienda de VPO, quieran utilizar esa forma de construirse su propia vivienda.

El hecho de querer participar en una cooperativa o no, no puede ser causa de exclusión de ningún solicitante que tenga el derecho a la vivienda de VPO.

Resumiendo: cuando un grupo de personas interesadas en construir su casa, se unen para hacerlo en común, constituyen una cooperativa de viviendas. Por tanto, ya hay un primer requisito para formar parte de una cooperativa: ser el futuro propietario de la vivienda. Son, por tanto, la suma de muchos promotores individuales, y al actuar como tales se ahorran los beneficios que obtendría el promotor (la empresa inmobiliaria). Como cooperativa, pueden acometer un proyecto de vivienda libre o proyectos de VPO. Al actuar como promotores deben cumplir la legislación aplicable a los promotores respecto a las garantías de las cantidades entregadas a cuenta por los socios y las referidas a la calidad en la edificación (Código Técnico de la Edificación o CTE). En el caso de promover VPO, deben cumplir, además, todos los requisitos dictados para este tipo de viviendas.

Ventajas e inconvenientes de las cooperativas
La construcción de viviendas en régimen de cooperativa puede ser una forma muy ventajosa de acceder a una vivienda, o resultar una estafa de dimensiones épicas. No podemos olvidar el caso de la cooperativa de UGT, la famosa PSV, que dejó sin ahorros y sin casa a miles de personas. Todo va a depender de los órganos directivos de la cooperativa, de su honestidad, de su formación, de la capacidad de los propietarios de involucrarse de forma efectiva en la gestión y seguirla de cerca…

Gestión de la cooperativa
El órgano supremo es la Asamblea General de Socios, donde solo pueden estar los cooperativistas. Ella elije al Consejo Rector, que es quien dirige en la práctica la cooperativa. Su presidente será presidente de la cooperativa. Y el control puede alejarse aún más de los socios si la Asamblea otorga poderes relativos a la gestión empresarial a terceros. Por tanto, cuanto más se involucren en la gestión los socios, tanto mejor, aunque probablemente necesitarán asesoramiento externo.

Este asesoramiento externo lo proporcionan las llamadas “Gestoras de Cooperativas” que son empresas especializadas en resolver los mil y un  problemas que afectan a un proyecto tan importante y complejo como este, y entre otros asuntos, constitución de la Sociedad Cooperativa, inscripción en el Registro de Cooperativas, asesoramiento en el cumplimiento de sus obligaciones, coordinación de todos los trabajos, profesionales y empresas participantes, organismos de control Técnico, Arquitectos, Coordinadores de Salud; trámites administrativos, licencias, Calificaciones Provisionales y Definitivas en las VPO, asesoramiento a la cooperativa en el proceso de selección de empresa constructora, control técnico y jurídico de dichas empresas, seguros, Libro del Edificio que la cooperativa debe entregar a todos los socios… Y en las viviendas protegidas se efectúan los trámites y seguimiento de la concesión de las ayudas personales a los socios.

A la vista de esto, es fácil suponer el enorme poder que los socios depositan en estas gestoras y, sobre todo, en el Consejo Rector. Solo así se entienden los fraudes y engaños que constantemente se cometen en este tipo de promociones. Basta una búsqueda en Internet para ver decenas de foros de cooperativistas contando sus desdichas. ¿La solución? Informarse bien y no confiar, sino estar bien alerta.

  En los últimos 15 años el ayuntamiento ha vendido miles de metros de suelo destinado a VPO que no se han construido  

Garantías
La ley otorga muchas herramientas a los socios para poder controlar eficazmente la cooperativa, entre ellas la obligación de contar con interventores para auditar las cuentas anuales. No obstante, si los socios no ejercen estos derechos, el riesgo de fraude existe. Supongamos una promoción de 100 viviendas a un precio medio de 150.000 €, esto supone gestionar fondos por valor de 15 millones de euros. Muy tentador. Por ello, la mejor garantía es informarse bien y participar activamente en la gestión de la cooperativa. Nunca dejarla en manos de terceros.

Elección de socios
Muchas veces, hay más interesados en formar parte de la cooperativa que viviendas a adjudicar. En el caso de VPO, esta fase debe ser dirigida por la Administración, que deberá garantizar  la limpieza del proceso de selección de los cooperativistas. La propia Administración municipal dicta las normas urbanísticas que servirán para definir la promoción, la cantidad de suelo, el tipo de viviendas que se pueden hacer (adosadas, en bloque, etc.), la edificabilidad (el nº de metros cuadrados construidos por cada metro cuadrado de suelo disponible), etc. Al tratarse de VPO, el ayuntamiento debería ceder a bajo precio o gratuitamente el suelo, y con todos estos datos es posible hacer una aproximación del coste final de cada vivienda. Tenemos entendido que en la cooperativa de El Caño, el suelo municipal para construirlas fue vendido, no cedido.

Los socios se elijen entre todos aquellos inscritos que cumplan los requisitos, mediante sorteo, que es el sistema más justo. En esta fase hay que vigilar muy bien que no se “cuelen” socios que no cumplan estos requisitos, bien por “enchufes” o bien porque no declaran a Hacienda los verdaderos ingresos de la unidad familiar. No se deben tener miramientos en denunciar ante la mismísima Hacienda, para que las inspeccione, a aquellas personas de las que se sospecha que tienen unos ingresos muy superiores a los declarados. Por cada persona que adquiere un piso de VPO sin merecerlo, otra que lo merece se queda sin él.

¿Quién puede promover Viviendas de Protección Oficial?
Las VPO pueden ser de promoción pública cuando es la propia administración local, autonómica o central la que desarrolla el proceso de promoción y construcción de las viviendas. Los precios son ajustados y, además, tiene ventajas en la financiación. El problema es acceder a este tipo de viviendas ya que la demanda supera con mucho la oferta pública.

Si la promoción de VPO la lleva a cabo un promotor particular, es decir, recibe subvenciones para el proyecto, éste se denomina de promoción privada. En este caso también debe acogerse al precio de venta máximo. Las viviendas promovidas por cooperativas de viviendas tienen la condición de promoción privada.

El tipo de ayudas varía anualmente en función de los presupuestos y de la política de vivienda del gobierno, de la comunidad o del mismo ayuntamiento. Los interesados pueden acudir a estos organismos públicos para informarse de la situación, condiciones de acceso y de los beneficios de las viviendas con ayuda pública.

Para acceder a VPO de promoción pública, la entidad (pública) que las promueve aprueba mediante un acuerdo plenario los requisitos para el acceso que deben contemplar ineludiblemente aquellos que exige la legislación autonómica o estatal y las que añada el propio ayuntamiento. Si el que hiciera la promoción de las viviendas fuera la Comunidad de Madrid, correspondería a esta establecer los requisitos para el acceso.

La iniciativa es publicada en el BOCAM, y es a partir de ese momento cuando se deben presentar las solicitudes en el plazo establecido y con las condiciones exigidas. Una vez recibidas las solicitudes, estas son analizadas y evaluadas en función de los requisitos exigidos. En estos se pueden establecer baremaciones en base a distintas variables, (renta familiar, numero de hijos, residencia de un numero de años en el municipio, etc.) y finalizado el proceso se publican las listas de los beneficiados y se da un plazo para que se puedan recurrir y confirmar. Otros procedimientos pueden establecer que sean sorteadas entre quienes cumplan los requisitos. En todo caso, los procedimientos de adjudicación deben ser transparentes.

  Las cooperativas de viviendas están rodeadas de multitud de fraudes  

El protagonismo municipal
Hasta ahora, no hemos visto protagonismo municipal por lado alguno. El Ayuntamiento puede actuar como estímulo en la creación de la cooperativa o tratar de erigirse en protagonista, algo indeseado y sumamente sospechoso. Ya hemos visto que los únicos protagonistas son los socios cooperativistas, de manera que un excesivo protagonismo de la Administración Local (como el que estamos viendo en Colmenarejo) nos debe dar que pensar. A fin de cuentas, el Ayuntamiento no tiene derecho a participar en los órganos rectores ni en la asamblea general de socios, ni está cualificado para actuar como “gestora de cooperativas”. Lo que sucede demasiadas veces es que muchas personas “vinculadas” al gobierno municipal, tienen intereses en el asunto.

La intervención del ayuntamiento se centrará en habilitar el suelo para las viviendas de VPO a través de los instrumentos de gestión urbanística de que dispone (Planes Generales, Planes parciales sobre el planeamiento vigente,  unidades de ejecución, etc..) y definir su aportación o no en de suelo a bajo precio o cedido, bien a la cooperativa o al promotor, condicionado al buen fin de la terminación de las viviendas.

Los pagos
Solo por inscribirse se suele depositar una pequeña cantidad (20 o 30 €). Algunas promociones no piden nada y otras mucho más. Esto debe denunciarse. Una vez elegidos los socios es preciso hacer aportaciones más sustanciosas para poner en marcha la cooperativa, aportaciones que se devuelven en caso de darse de baja. El plato fuerte son las aportaciones para costear  la adquisición del suelo (si es que no se ha cedido gratuitamente) y la construcción de la vivienda. Estas aportaciones constan de un pago inicial y plazos periódicos, según se va ejecutando la obra. Deben vigilarse cada uno de estos pasos, verificando mediante facturas y certificaciones que lo que se pide tiene un destino claro. Si un socio se da de baja a mitad de proceso, no se le reembolsará lo aportado hasta que otro socio no lo releve.
En el caso de financiación externa, entran en juego las condiciones y plazos hipotecarios y, en el caso de VPO, las múltiples posibilidades de subvenciones y ayudas, tanto al socio como al promotor (que en el caso de cooperativas son lo mismo).

Peligros y precauciones
De todas las opciones para comprar una vivienda a precio razonable (de precio general, especial, precio concertado, vivienda con opción a compra, protegida en alquiler, cooperativa…) es esta última la que plantea más dificultades de todo tipo para los compradores. Baste señalar que mientras que en una promoción de VPO existe un promotor al que pedir cuentas en caso de que algo vaya mal y, en el peor de los casos, demandar, en las cooperativas los promotores son los socios. La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) obliga a contratar un seguro que garantiza las cantidades a cuenta entregadas por el adquiriente al promotor de su vivienda, pero en una cooperativa ambas figuras son la misma y la complejidad jurídica a la hora de pedir responsabilidades es mucho mayor.

  Es imposible construir chalets de VPO de 90m2  con una mínima calidad: solo en pisos es rentable  

El problema de las VPO en chalets
Ya hemos visto que las VPO tiene un precio máximo que no se puede sobrepasar. Si se sobrepasa dejan de ser VPO y pierden el derecho a infinidad de ayudas. Esto parece claro. Ahora hay que tener en cuenta a qué corresponde el precio de una vivienda. Por un lado está el precio del suelo, por otro el de urbanización y finalmente el de construcción.

  • Precio del suelo. Muchos ayuntamientos lo regalan cuando es para VPO, otros lo venden a bajo coste y otros lo venden a precio de mercado. En todos los casos, lo que interesa es la incidencia del coste del suelo en el coste total de cada vivienda, que resulta de dividir el coste del suelo entre el número de viviendas. Si se construye en bloque, la incidencia será mucho menor que si se construye en chalets. Veamos el ejemplo de la cooperativa de El Caño. Sobre una superficie de 36.000 m2 se construyeron 84 viviendas, por lo que cada vivienda se hizo cargo del coste de 428 m2 de suelo. Supongamos que esas 84 viviendas se hubieran hecho en bloques. Con 14.000 m2 habría sobrado, lo que arroja un “coste” de suelo aproximado por vivienda de 170 m2, es decir, dos veces y media menos que en vivienda pareada (como en el Caño).
  • Precio de la urbanización. Cada vivienda no solo hace frente a su parte de precio del suelo, sino al precio de urbanizarlo, es decir, dotarlo de calles, aceras, conducciones, saneamiento, teléfono, gas…  Este coste se puede evitar si se adquiere una parcela ya urbanizada, pero no es el caso de las VPO de Colmenarejo ni lo fue el del Caño. Nuevamente, el coste de urbanizar suelo para chalets es mucho mayor que el de urbanizar suelo para el mismo número de viviendas en pisos, y no solo por la superficie en que se actúa, sino por la complejidad de las instalaciones.
  • Precio de construcción. Volvemos a tener unos costes mucho mayores al construir chalets que al hacer pisos. El sobre-coste por metro cuadrado de chalet es considerable. No podemos hacer previsiones porque depende de muchos factores, pero superior al 30% seguro.

A la vista de esto, la conclusión es obvia: Si la superficie de la VPO es la misma en chalet o en piso y el precio está regulado, ¿cómo se paga el enorme sobre-coste que supone construir chalets frente a pisos? Pues sencillo, adjudicando el precio máximo y reduciendo la calidad constructiva. También se puede reducir la superficie y hacer chalets más pequeños.

 

Avenita Benito Elvira en
Avenita Benito Elvira en "El caño"

 

Como ejemplo, recordemos que los chalets de El Caño costaron unos 13 millones de pesetas, en parcelas de unos 250 m2, con unas calidades constructivas media-bajas. En esa misma época, construir un chalet del doble de superficie, con calidades altas en parcela de 1.000 metros costó en Colmenarejo 17 millones, y habría costado considerablemente menos que en la cooperativa del Caño si se hubiera hecho de la misma superficie que aquellas. ¿Por qué esa diferencia? Porque El Caño tuvo que urbanizar una gran extensión de suelo, mientras que el chalet mencionado se construyó sobre una parcela ya urbanizada. No tenemos datos sobre el precio que cobró el ayuntamiento por el suelo, pero quizá nos llevásemos alguna sorpresa.

Cuidado con los locales de negocios
En Internet hay foros donde se cuentan las estafas y engaños con este tipo de cooperativas de VPO. Algunas cooperativas incluyen locales de negocios con el señuelo de que su venta en precio libre va a ayudar enormemente a financiar la obra. En unos casos no se venden los locales, lo que obliga a los cooperativistas a poner más dinero; en otros casos, la Gestora de la cooperativa se queda con los locales que han pagado entre todos, bien por cláusulas que nadie lee u ofertando un bajo precio a unos cooperativistas que ya no tienen ni un duro más para poner y aceptan cualquier cantidad. Cuando todo sale bien, no obstante, hay que tener muy claro en el proyecto y presupuesto de construcción, qué parte del precio corresponde a las viviendas (y por tanto con cargo a los cooperativistas) y qué parte corresponde a los locales. Esto no es fácil de hacer, pero sobre todo, es complicado desde un punto de vista jurídico y propenso al engaño y la estafa.

El caso de Colmenarejo
Todo lo que rodea este anuncio del concejal del PSOE, Benito Elvira, de promover VPO en Colmenarejo resulta oscuro, confuso y preocupante. Primero se reúne con los comerciantes y empresarios a ver si están interesados en comprar locales comerciales en esta promoción. Como es evidente, le dicen que no. Después se reúne con interesados en adquirir estas viviendas, a los que en lugar de informar, arenga. Y finalmente aparece un bando municipal, que no firma, entre otras razones porque no tiene potestad para dictar bandos, ya que solo es facultad de la Alcaldesa y por tanto usurpando sus competencias, repleto de irregularidades, confuso y sin datos. La Alcaldesa ha confirmado que en esa fecha ella no estaba en Colmenarejo, estaba de vacaciones.

 

Bando

 

En primer lugar oculta los requisitos más importantes para poder optar a una vivienda de VPO: los relativos a la renta (ver el apartado Requisitos para acceder a una VPO). Incluye requisitos que legalmente no se pueden aceptar, como tener cumplidos los 17 años (un menor de edad no tiene capacidad jurídica para ser cooperativista, salvo excepciones). No indica claramente qué tipo de vivienda se oferta, aunque al ir a inscribirse solo hay una opción posible: cooperativa. Pero como (por el momento) no se les pide que cumplan los  requisitos de renta familiar exigidos para acceder a VPO, los que “voten” pueden muy bien no ser los que compren. Tampoco se indica en cuál de los tres grupos se van a enmarcar estas VPO (ver apartado Precio). Demasiadas dudas respecto a demasiadas cosas. No obstante, todo el que esté interesado debe apuntarse. De momento no hay nada que perder.

Para pensar
El concejal Benito Elvira ofrece viviendas en cooperativa entre 90.000 y 120.000 euros. Al margen de cuestionar o no su capacidad para tal ofrecimiento, es muy interesante preguntarse cuánto cuesta construir. Si alguien tiene una parcela y quiere hacerse una casa, se pondrá en contacto con un constructor (que es exactamente lo mismo que harán los miembros de una cooperativa, ya sea de vivienda libre o de VPO). En esta zona de la Comunidad de Madrid, los constructores le van a decir que para construir pisos de hasta tres alturas con calidades regulares los precios son de 800 euros el metro cuadrado para arriba. Si son adosados, vaya pensando en 1.000 euros y chalets pareados o independientes a partir de 1.100 euros. Hablamos de metro cuadrado construido, no útil. Si alguien le ofrece menos, prepare el contrato ya mismo y que lo firme. En el caso de cooperativa de VPO, piense que las superficies son útiles, no construidas, y que no solo hay que construir su chalet, sino urbanizar la zona, pagar el suelo, hacer las calles, alcantarillados, telefonía, aceras, iluminación, pagar proyectos, licencias, y muchas cosas más. No podemos dar cifras porque todo va a depender del tipo de vivienda, la superficie a urbanizar, las calidades, los metros… pero desde luego olvídese de las cifras dadas por este concejal para hacer chalets; pisos de 45 m2… tal vez. Usted mismo puede echar unos números y pedir presupuestos. En estos cálculos, no olvide que las subvenciones que se dan al comprador son en función de sus condiciones particulares, nada de subvenciones lineales o generales. Por eso, mejor no cuente con ellas, y menos acepte que las incluyan en los cálculos económicos globales.

Las Charcas de Los Escoriales y las VPO
En su intervención ante los interesados en las VPO, este concejal responsabilizó a las Charcas de Los Escoriales de que no se puedan hacer más viviendas de protección en Colmenarejo. En este punto hay que dejar algunas cosas muy claras:

  • Es completamente irresponsable culpar a los valores ambientales de ser los causantes de tal o cual desdicha. Este discurso ha justificado los miles de tropelías que se han hecho y hacen a lo largo de nuestra castigada geografía por políticos desaprensivos y empresarios corruptos. Ver los valores ambientales como obstáculos demuestra cortedad de miras y un escasísimo aprecio por el pueblo que lo ha visto nacer. Tendría que sentirse orgulloso de tener lo que tiene, en lugar de denostarlo e incitar al personal a despreciarlo.
  • En los últimos 30 años, el Ayuntamiento de Colmenarejo ha obtenido miles de metros cudrados de suelo procedente de cesiones obligatorias por desarrollo urbanístico. Como es sabido, los promotores deben ceder al Ayuntamiento como mínimo el 10% del suelo que van a desarrollar. Algunos ejemplos recientes: Los Escoriales I, La Espernadilla, Las Quirogas, Fuente del Conejo, Peñas del Trigo… Suman cientos de miles de metros cuadrados, que han generado muchísimo suelo para el Ayuntamiento. ¿Qué debe hacerse con ese suelo? La ley lo dice claramente: dotaciones públicas y VPO. ¿Qué han hecho? Venderlo al mejor postor.
  • Todos los alcaldes que han pasado por el Ayuntamiento en los últimos 30 años han vendido suelo que secularmente era del municipio, y entre ellos el Sr. Elvira, que culpa a las charcas de no disponer de suelo para hacer sus VPO.

El Robledillo. ¿Engaño o incompetencia?
El Sr. Elvira califica de “timo” y “manipulación electoral” el anuncio hecho por su alcaldesa y socia en el gobierno municipal, de construir viviendas para jóvenes en El Robledillo, junto al actual polígono industrial y vuelve a ratificar lo del timo en el pleno del 29 de Enero, ante la Sra. Alcaldesa.

Lo del timo parece confirmarse tras la consulta que hemos hecho a los datos que aporta la Comunidad de Madrid, respecto a los ayuntamientos que han firmado convenio con ellos para la construcción de “vivienda para jóvenes”, y en los que no aparece Colmenarejo por ninguna parte.

El Equipo de Gobierno (APIC), en el año 2006, no disponía de suelo habilitado al efecto para hacer estas viviendas ni dispone del mismo al cabo de casi 3 años: sigue pendiente de recalificar. Las solicitudes que, de buena fe, entregaron algunos vecinos, dice la alcaldesa que las envió a la Comunidad de Madrid. Estas solicitudes, en la Comunidad de Madrid, no tienen ningún valor ya que el Ayuntamiento carece de convenio con la CAM.  El Equipo de Gobierno de APIC ha abusado, con fines electorales, de la buena fe de los que confiaron en la disponibilidad de ese suelo para hacer vivienda joven. Cuando el Ayuntamiento tenga preparado el suelo, tendrá que abrir de nuevo el plazo de solicitud con los criterios que para este tipo de viviendas tenga la Comunidad de Madrid.

Suelo sin la adecuada calificación
La mayoría de los 116.000 m2 de El Robledillo son de propiedad municipal. En primavera de 2006, el Ayuntamiento de Colmenarejo, decide cambiar la calificación del Sector “El Robledillo”, de suelo industrial a residencial, ante la falta de demanda de suelo industrial en Colmenarejo y con la idea de sacar dinero para sus proyectos. La idea es hacer vivienda libre y, por imperativo legal, un porcentaje de VPO que cifran en “superior al 50%” (página 8 de la Memoria de la Modificación), para más adelante apuntar que “más de dos tercios se acogerán al Plan de Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid (100 viviendas)”. En la página 21 podemos conocer con exactitud las previsiones:

  • Vivienda libre unifamiliar: 75
  • Vivienda libre en bloque: 50
  • Vivienda de protección pública: 50
  • Vivienda para jóvenes: 100

Es decir, un total de 150 viviendas de protección.

En Pleno de 29 de junio de 2006 se aprueba inicialmente la modificación puntual  que recalifica el uso de ese suelo. Se presentan solo 4 alegaciones a esta modificación, de las cuales dos son de Proyecto Verde de Colmenarejo y Ecologistas en Acción. En informe del Secretario de 20 de septiembre, se da cuenta de las alegaciones presentadas y su desestimación, pero curiosamente no figuran las de Proyecto Verde ni las de Ecologistas en Acción. Ante semejante irregularidad, el mismo Secretario se ve obligado 21 días después de este informe a emitir otro en el que sí aparecen nuestras alegaciones, que son desestimadas en 10 de sus 11 puntos. Acto seguido se acuerda elevar el expediente a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid (CAM). Se ha superado un primer trámite para dejar el suelo “listo” para ser edificado, pero falta que la CAM se pronuncie.

¿Incapacidad, cambio de planes…?
Cualquiera que esté al tanto de las actuaciones urbanísticas del Ayuntamiento en los últimos años sabrá lo difícil que le resulta sacar adelante los expedientes urbanísticos. Allí donde intervienen, aparecen los problemas. Recordamos la escandalosa actuación en Peñas del Trigo, en el Pasaje del Guindal, Los Escoriales (que terminará estallando si no se les deja más salida que la judicial), los dos planes generales tirados a la basura, la ampliación de Las Veredas…
Cuando el expediente del Robledillo llega a la CAM, está incompleto. Faltan papeles, informes… Por dos veces la Consejería de Medio Ambiente remite escrito a la Alcaldesa instándola a enviar los documentos solicitados. Pasan los meses y el Ayuntamiento no responde, y cuando lo hace siguen faltando cosas. Así nos plantamos en el 14 de enero de 2008, diecinueve meses después de iniciado el tema. El expediente ya está completo, y el Director General y el Responsable Técnico, D. Miguel Allué y D. José Luis García, remiten las directrices de la Consejería al Ayuntamiento. En ellas se dice que la modificación no respeta los límites del Parque Regional afectándolo directamente, que no deja la franja de amortiguación de 100 metros en torno a él, que no se pueden incluir las vías pecuarias en el aprovechamiento urbanístico… todo ello recogido en nuestras alegaciones, y algo más: que en aplicación de la Ley 16/1995, Art. 43, debe existir una compensación por pérdida de suelo forestal. El pasado día 29 de enero se reunió la Junta Rectora del Parque Regional para estudiar diversos proyectos que afectan a dicho espacio protegido, entre ellos la modificación puntual de El Robledillo, que entra en su tercer año de andadura. Para la alcaldesa, que la Junta aprobase la modificación de El Robledillo era prioritario en su guerrita particular con el Sr. Elvira. Podía haber dirigido sus esfuerzos a modificar el proyecto y hacerlo bien, pero ha preferido mover los hilos para tratar de que se lo dieran por bueno. Recuerda mucho su actuación en este tema a la que tuvo ante la Junta Rectora en el caso Prao Buriños, que a punto estuvo de costarle un serio disgusto. Finalmente, la Junta aprobó la modificación puntual pero con un condicionado muy severo, que vamos a vigilar con lupa para que lo respete. No quedó muy satisfecha, aunque creemos que puede sentirse “muy orgullosa” por haber pasado un proyecto informado desfavorablemente por la propia Comunidad de Madrid. Para eso utilizan nuestros políticos su “talento”, para “colar” las cosas que hacen mal, no para hacerlas bien.

¿Antes El Robledillo que La Carranquía?
A pesar de la ristra de chapuzas que jalonan la modificación de El Robledillo, no está claro que el suelo propuesto por el Sr. Elvira –Carranquía–  vaya a estar listo antes; nada claro. Lo del Robledillo parecía algo sencillo… y fíjense. Todo va a depender –entre otras cosas– de cómo afronte el Ayuntamiento el problema de las charcas.

 

Charcas de Los Escoriales

 

Sea como fuere, decir que Las Charcas de Los Escoriales son un obstáculo para poder hacer viviendas sociales es, además de irresponsable,  absolutamente falso: en esa zona se podrían hacer muchísimas viviendas en bloque de dos plantas, y otras 150 previstas en El Robledillo. Y se podrían hacer todavía más si no fuera porque el Ayuntamiento  ha ido vendiendo el suelo dedicado a este menester a medida que lo iba obteniendo.

Aparcamiento
El aparcamiento que ha hecho el ayuntamiento para la universidad, ocupa un suelo destinado a VPO

Según los datos recogidos en el documento de Avance del PGOU, página 112 del Tomo de Información Urbanística, el suelo ejecutado en el planeamiento vigente desde el año 1996 es de 921.562 m2 y el que está en periodo de ejecución de 202.146 m2. En total 1.123.708 m2. El Ayuntamiento ha obtenido de la gestión de ese suelo como mínimo el 10 %, es decir 112.370 m2, de los cuales no ha dedicado ni uno solo a viviendas de protección oficial, sino que lo ha vendido a precios de mercado como lo pudiera hacer cualquier particular. La Sra. Alcaldesa y APIC, llevan gobernando diez años.

De manera que tenemos que decirle al ex-alcalde Sr. Elvira, que el obstáculo que tienen los jóvenes y personas con pocos recursos de nuestro municipio para optar a una vivienda de protección, no son las Charcas de los Escoriales, sino la nefasta gestión del suelo realizada por todos los alcaldes que ha tenido este pueblo.

Ojo avizor
Existen muchas piedras en el camino para obtener una VPO. La opción de apuntarse para optar a un piso que construye un promotor es la más sencilla para el comprador, y si el promotor es un organismo oficial, además es la que más garantías ofrece. Erigirse en promotor mediante la inscripción en una cooperativa es la opción más compleja y susceptible de manipulación. Sea cual sea el sistema elegido, hay algunas cosas que debemos tener en cuenta para evitar sustos. Algunas ya las hemos apuntado, como el tema de los locales comerciales o las cargas de tener que urbanizar grandes extensiones de suelo. Pero hay más, trampas destinadas a hacer más rentable la operación, o simplemente, poder hacerla económicamente viable. Por ello hay que saber que:

  • Obligar a coger más de una plaza de garaje es ilegal.
  • Cobrar más por garaje o trastero de mayor superficie es ilegal.
  • Cuota de inscripción en la lista: debe ser muy baja o inexistente, y reintegrable si se da de baja.
  • La exigencia de pagos en dinero negro es ilegal… e imprudente.
  • Obligar a coger opciones por las que hay que pagar un plus también es ilegal (cierto tipo de pintura, suelos de tal material, etc.).

En el caso de cooperativas, además de todas estas precauciones, hay que procurar mantener el control de la cooperativa en manos de los cooperativistas.

Y no hay que olvidar lo que sucedió con la PSV.

  No queremos convencer a nadie de nada; saque sus propias conclusiones consultando toda la documentación en nuestra web  

Anexo

Legislación consultada (puede ser descargada en www.proyectoverde.com/legislacion):

  • REAL DECRETO 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
  • REAL DECRETO 14/2008, de 11 de enero, por el  que se modifica el Real Decreto 801/2005, de 1  de julio.
  • ORDEN 116/2008, de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda, por la que se adecuan y adaptan los precios máximos de venta y arrendamiento de las viviendas con protección pública a lo dispuesto en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, y su modificación por Real Decreto 14/2008, de 11 de enero.
  • LEY 4/1999, de 30 de marzo de cooperativas de la Comunidad de Madrid.
  • LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
  • Modificación Puntual Nº 6 Sector “S.12.I. Robledillo”.
  • Convenios “Vivienda Joven” CAM: municipios que lo han firmado.
  • REAL DECRETO-LEY 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial.
  • REAL DECRETO 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda.
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